楼市出现新现象：现房成“鸡肋”

　　朝阳区东三环南路某项目今年5月底入住的时候，7万平方米的住宅、近500多套房子，才卖出去40余套。而让开发商着急的是，到了现房阶段，销售并没有出现转机。

　　而1998年曾经在北四环开发过一个规模不小的社区、并曾创下了工程刚开始建设楼已经卖光的某开发公司，今年却叫苦不迭。这家开发公司在东边开发的一个新项目，一期眼看就要入住，房子却卖了不到50%，更要命的是，现房还不如期房好卖了。本来以为，到现房阶段会出现销售转机的开发商现在急得如热锅上的蚂蚁。

　　今年类似这样的项目不少，东南西北各个区域都举不胜举。不难看出，与往年不同的是，今年北京楼市呈现出了两个新现象：一是期房的销售速度没有以往快了，越来越多的期房由于销售速度慢而最终被逼成了现房。据曾开发过5个楼盘的国展家园董事长魏建军介绍，在1998年到2000年，北京的房地产项目在封顶之前，销售率一般能达到80%以上，稍微有点特色的楼盘就能卖到90%以上。而从2001年后，期房的销售速度在放慢，进入2002年，期房因为销售速度变慢被“逼”成“现房”的楼盘越来越多。如今，期房从开盘到封顶能卖出去50%的项目都应该算是销售成功的。

　　二是现房反而不好卖了。这里的“现房”不是一般意义上开发商在工程全面完工才开始销售的“现房”，而是上面所提到的许多因为期房销售速度慢，最终被“逼”成的现房。一位不愿意透露姓名的开发商苦恼地说，“以往，到封顶之前剩下的不到10%的房子，我们就敢称之为‘尾房’，稍微用点促销的手段就能卖完‘清盘’。如今，期房卖不动熬成了‘现房’后，随着市场竞争的加剧，新项目的层出不穷，销售没有出现转机，而我们因为比期房背负了更多资金压力，降价卖又不甘心，现房成了手中的‘鸡肋’。”据了解，前几年，房地产项目一般不好卖的现房也就是尾房，往往是指那些在设计之初开发商便知道的有着“先天不足”的房子，如朝向不好、有管道等。像今年出现的这种大量“正常的现房”卖不掉的现象还不多。

　　三大原因造成“熬成的现房”不好卖

　　近年来，许多先行买房的购房人所遭遇的各种“期房”风险被媒体屡屡曝光后，无论是政府主管部门还是越来越多的老百姓，都在呼唤现房销售。那么，缘何一方面呼唤“现房”销售的呼声越来越高，另一方面却出现越来越多的现房卖不动的矛盾现象？记者在采访中了解到，三大原因造成目前这些现房不好卖。

　　首先，从市场反应看，最大的原因还是没有好房子。华远集团总裁任志强认为，从好的现房楼盘还是有好的销售业绩可以看出，无论是现房还是期房，供应的房子不对路，就没人买。没有好的创造的话，就不会有好的需求。

　　国展家园一位姓董的业主是这样回答的，“不是现房不好卖，而是不好卖的现房太差。”这位业主是刚从东三环另一个新建成的项目搬入国展家园的买房人，他已经是第三次置业，换来换去的惟一动机就是找一处比较好的房子，让自己住得舒服点。而近几年北京楼市虽然发展很快，但由于国内住宅开发“历史欠账”太多，住宅项目的技术标准、舒适度等远远跟不上发达国家平均水平，北京的住宅品质非常不稳定，“升级”空间非常大也非常快，推出时间差几天的项目都有可能在技术、设备、环境等方面差一截，而那些没能在期房阶段就销售得很好的项目往往在设计、材料的运用上都没有吸引人的地方，从设计到入住一般需要3年时间，3年前设计的“现房”与新出的期房项目比，产品肯定已经落后，而北京又不泛新项目，“熬成的现房”卖不出去也是自然的事。

　　其次，“期房包装过头，现房露出庐山真面目”是部分项目成现房反而卖不动的第二个原因。

　　安地集团总裁张宝全认为，北京很多房地产项目在运作的时候，往往会因采用滚动开发的模式，即卖期房回收楼款用来支撑工程进展。因此，期房销售阶段往往注重包装，大量的宣传资料、个性化的样板间和精致的模型把这些期房包装成“美丽的梦”吸引购房人，而一旦销售速度放慢，期房变现房，很多东西就会“去伪存真”，就会失效，买房人自然就不会买。

　　第三，现房和期房的价格越来越靠近也是造成现房不好卖的原因。据了解，在1998年到2001年上半年这段时间，一个普通的项目，由期房到现房，房价的涨幅一般都在20%至30%，甚至更高。而从2001年下半年开始，北京楼市销售势头出现平缓下滑的局面，虽然到今年4月开始，销售势头有所抬升，但昔日的火爆好像不再。如今，尽管很多楼盘在广告里宣扬自己涨了，但据调查，现阶段北京楼市，同一个项目从期房到现房，成交价大多相差不到10%，甚至更低；而由于市场竞争的加剧，品质更高一筹的新项目往往采用低价入市的手法来打压周边老项目。

　　降价是解套良方

　　期房熬成现房不好卖了，而北京楼市上，许多购房人还在期盼着买现房。这些卖不动的现房如何解套？

　　“降价是这些滞销的现房惟一解套的良方。”国展家园董事长魏建军认为，“这些房子卖不动，不是市场已经饱和了——现在随着北京城市化进程的加快，居民生活水平的提高，越来越多的人想买房；也不是购房人不需要或不想要这些房子了，而是值不值的问题。开发商如果调整价格，这些房子值多少钱就卖多少钱，这些现房肯定不愁卖。”记者对数十个购房人的采访也证实了魏建军的判断。已经看了3个楼盘的李宏先生告诉记者，“从风险上来讲，现房毕竟比期房要小，而且国家也在提倡，住房消费不可能一次到位，像我们这些处在创业期的年轻人买这类品质不是很高，但交通、配套都尚可的现房作为过渡住宅还是比较理想的，买了就能住，但问题是价格，我们不期望开发商能陪钱卖给我们，但开发商也别死扛着价格，值多少钱就卖多少钱。”

　　一位业内人士预测，今年年底到明年年初，北京楼市大批被动“熬成现房”的住宅项目将不得不调整价格、降价销售。但会不会出现“价格战或房价崩盘”？这位业内人士的回答是“不会”，因为其一，北京楼市需求量还是比较大，只要价格合理，很多需求就能转化为有效需求；其二，每个项目都有土地成本，这决定了开发商不可能轻易开打价格战。

　　现房卖不动引发楼市新思考

　　思考一：房地产的价格和价值是不是到了回归的时候？龙泽苑董事长黄建昆认为，这种现象给发展商提出的问题是，价格和价值是不是到了回归的时候？房地产项目值多少钱就卖多少钱，如何更多地考虑客户的需求，提供性价比越来越高的产品将是今后住宅的开发方向。

　　思考二：住宅设计的前瞻性提上日程。北京金地陈长春认为，这种现象将促使开发商注重住宅的规划设计、注重住宅内在品质的提高。在提高品质的同时，也要根据成本。高档的住宅项目尽量采用先进的设施、配套，提高居住的舒适性；低档的项目受成本制约可能在品质上不会有什么大的突破，但应该在空间设计上预留改造空间。

摘自《北京青年报》（S4）