近来，CBD区域内某些项目的售楼人员总是抱怨：到售楼处来看房的多，下订买房的少。挑来选去，老是觉得不能百分之百的满意，总想再等等，再看看。好不容易能签合同了，买家却拿出一份详列了十几条关于合同中存在的疑点问题的清单，要求项目人员一一回答并在合同中写明，可以说几近“苛刻”。这一方面说明较高档次的国内外投资买家总体上看好北京CBD的发展前景，决定在此投资，另一方面也表明他们的投资风险意识较强，对于投资目标的选择十分谨慎，要想从他们的腰包里掏出钱来实在不容易。那么，投资买家到底因为什么看好CBD？又想在CBD买什么样的房子呢？

　　升值潜力大、租户来源稳、自身也无奈

　　CBD买家选这儿自有道理——

　　投资买家在选择投资目标前，需要方方面面地了解项目所在区域的总体规划和发展前景，尽可能准确地预测投资目标的升值潜力如何，租户来源能否保证。

　　升值潜力大

　　中国近年来的经济形势稳定，作为首都的北京，要在已初具商务中心雏形的东部国贸地区建CBD中央商务区，自然受到全世界的瞩目，世界上许多商业机构必定会在北京的商务中心建立本公司的分支机构。只要北京的CBD做得好，形成强大、持久的吸引力，热度就不会减，即便个别时期有所下跌，也属于正常波动，商务区将会继续发展下去，对长期投资十分有利；而北部奥运村地区因时间段事件的制约，买房自住可以，投资则随着奥运会的结束将失去商机。如果那些集中建造的设施利用不好，就会导致房价的降低，买房群体的层次随着下降，居住环境受到影响，所以在奥运村投资只能是短期行为。由此看来，投资买家、特别是想做长线的投资者对CBD的投资前景颇有信心。

　　租户来源稳

　　CBD准投资买家美籍华人John Yang认为，工作在CBD的人租买商务区周边的房子住，主要是为了图方便，节省时间成本。国外一般是先有商务区，之后自然形成住宅、商业等配套设施，这与北京不同。工作在商务区的人们每天工作十几小时，将近90%的时间都在公司办公，他们便需要在商务区附近买或租一套房，让日常生活就在工作地点旁边，不必把宝贵的时间耗费在上下班拥堵的路途中。而在郊区的别墅等类住宅反倒成了只用于周末度假的第二居所。据说，纽约等城市很多人已把汽车当成了负担，宁可坐公交车、地铁上下班。还有一些短期来CBD办公的人员也会租住就近的公寓，但不会长期居住。

　　自身也无奈

　　不少“老外”在北京居住感觉挺别扭，不是说物质生活，而是指日常生活的不方便。如果住得离公司远一些，打出租车上下班，80%的出租司机听不懂“老外”要去哪儿，不如干脆住在此区域内，房子品质当然不如安静、优美、舒适的郊外的家，毕竟城里这一区域会说点英语的出租车司机比较多，好沟通。那些短期来京工作者更没必要住得太远了。可见，“老外”在关注实用、高效因素的同时，住在市区公司周围的住房，也是他们无奈的选择。

　　择邻而居、品质最优、交通便利、价钱合适

　　CBD买家需求这样的房——

　　首要需求：良好的环境

　　指自然环境和人文环境，是由CBD未来客户的生活习惯所导致的。这与我们平时买房时所强调的第一因素“位置”不同，因为同属一个区域内，位置差不了太多。“老外”都有群居的习惯，国外许多同一行业、同一专业的人喜欢扎堆住，所以来售楼处看房的客户总爱先问一句：“来这儿买房的都是些什么人？”以此推断该项目的客户层次，档次最好与自己相符。在国外，“白领”是不会与“蓝领”为邻的，北京未来可能也会这样，只不过现在表现得还不太明显。

　　第二需求：最好的品质

　　同属CBD区域的楼盘的开发商水平相差无几，区别只在于他们所做的产品——楼盘的软硬件如何。就拿占绝大多数的公司主管阶层人士来说：一是社区的规模别太大。如果太大了，管理好不太容易，服务承诺更没有保证；二是室内面积与户型能满足并适合一至三口之家的需求即可，100平方米左右的舒适型二居很受欢迎，精装修要保证质量，有一定品位，简洁、实用，不必豪华，但要达到高档次的智能家居水平；三是社区必须具有周到、精细的物业管理包括完善的家政服务，以及完备的商业、医疗、餐饮、娱乐等配套设施。工作繁忙的CBD人士没有时间从事做饭、洗衣等家务，这些都可以委托给物业公司做。所以，对物业管理公司的选择和要求就非常严格，这也是楼盘之间争相吸引买家的一个卖点。旺座与凯宾斯基签约时曾规定该五星级饭店管理公司在CBD区域内只能做旺座一家的物管公司。

　　第三需求：便利的交通

　　这样高密度的区域内的交通组织情况会怎样，是买家们最为担心的重要因素之一。虽说平时的工作、生活基本不出这个圈，但万一参加个活动、办个事，周末出去玩儿，或请朋友来，也得出得去进得来才行啊。据悉，为了增加道路，使交通规划更加合理化，CBD规划中也将一些项目的建筑面积进行了调整，建外SOHO的建筑面积比调整前减少了将近30%。CBD规划方案中确定了该区的交通除了增加格状系统加密路网外，还做到了增加两条地铁和建造空中行人通道的立体化交通格局，拥堵状况应该会有所缓解。

　　最后需求：合适的价格

　　房价是国内投资买家更加关注的因素。投资买家十分关注付出的成本能否收回，何时能收回。当然，既然肯定CBD商务区的升值潜力，选定的投资目标楼盘具备“良好的环境”、“最好的品质”和“便利的交通”三方面要求，加上合适的房价，你将会成为投资CBD的未来赢家。

　　经常穿梭于CBD各家楼盘售楼处的许多投资买家都是抱着一种谨慎、等待、观望的态度，至今不能确定投资目标楼盘。就算初步有了目标，签合同前也是反复推敲合同文本，并详细列举出问题要求项目人员一一作出答复，有些问题甚至近乎“苛求”。据旺座销售总监刘玮分析，客户一般会在许多条款下要求补充一句“要有政府有关部门的批准文件”；“变更建筑设计不通知买方，买方有权解除合同。除退房款及利息外，还应双倍返还订金并承担违约责任”；“不按期交房，需承担万分之×的违约金，如逾期120天仍未达国家标准规定的使用条件，卖方应按照向买方支付累计已交房款的万分之×的违约金”赔偿；客户还要求在补充协议中写明电话线、有线电视接收线的数量、质量和广播电视的名称；装饰及设备标准要求在合同中“写明材料及设备的品牌、型号、厂商说明书和品质保证期”等十几条问题和要求，问得十分专业。可见，国内外投资买家不仅了解项目的许多情况，也相当熟知北京相关的法律法规条文，是一群冷静而成熟的买家。对于CBD区域内的在建与未建项目，他们总觉得不是特别满意，再加上不少项目的规划设计详细方案还未公布，使他们目前大都还在持币等待。到底什么样的房子才符合他们的“国际化需求”呢？（王编）

摘自《北京晨报》